1.房屋拆迁评估所用的评估报告该如何写 具体写那些 越详细越好

第二章 住宅房屋拆迁评估

第十四条 高档住宅房屋拆迁评估方法：高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它市场化方法评估，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。

第十五条 一般住宅房屋拆迁评估方法：一般被拆迁住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：

1.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；

2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：

基准价格 = ****

Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；

—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100;

—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；

—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定可参见附件四；

—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；

—可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为100;

3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：

,j=1,2,3

其中Vo1为成套住宅分类基准价格，Vo2为独门院落住宅分类基准价格，Vo3为非成套住宅分类基准价格，Kj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；

4.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。

其计算公式为：

被拆迁住宅评估价格 = 标准样本住宅分类基准价格 *

K31i─标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件四。

第三章 非住宅非营业用房拆迁评估

第十六条 非住宅非营业用房评估方法：非住宅非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六。

第十七条 成本法评估技术路线：

1. 测算地价：根据被拆迁非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD;

2. 确定房价：根据被拆迁非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ;

3.估测折旧：现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额C;

2.我们家房屋拆迁评估报告他们给了但是不拆迁算什么

1、评估报告只是拆迁部门对你的房产及地上物的估价，有向你征求意见的意思，如果你同意，双方就可以依此签订补偿协议，这才是真正的拆迁了。

如果不同意，则再商量，商量好了再签订协议。 2、拆迁补偿款一般是不直接发给被拆迁人的，而是统一交给村委会，由村委会代发。

高速公路的补偿是国家直接划拨的，一般不会有地方政府截留问题。 3、高速公路的征地范围是距高速公路路基边缘30米。

10米应当必须征用的。你不想拆迁都不行。

你不必着急。施工部门比你还急呢，因为施工是有期限的，但那么长的路，得逐步进行啊。

3.厂房拆迁评估报告怎么写

委托人：xx厂房 受委托人：xx评估机构 厂房拆迁评估损失有： 一是不动产损失评估。

指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估； 二是停产损失评估。指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估； 三是搬迁费评估。

指随迁财产搬迁的全部合理费用。 我们的分项也获得了委托方的认可，分项不仅体现了对项目内涵的深刻了解，评估结论和报告也便于各方审查核准。

其中，不动产损失是要用于与政府主管部门谈判补偿，停产损失要为董事会和股东大会审议通过，并向政府主管部门申报；搬迁费需由大股东核准并出资。在评估过程中，我们本着“科学合理，不重不漏”的原则，加大现场核查工作力度，按时高质量地实现了在竞标时的承诺。

评估报告受到主管部门的肯定，评估结论也为各方所接受。我们的作法是： （一）不动产损失评估 搬迁企业的不动产包括：房屋建筑物、构筑物（设备基础，道路、围墙、挡土墙等）、管网（给排水、暖，电、燃气、通讯、管理信息系统，安全监控、消防等）、绿化景观等不能随迁的财产。

不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。

例如当地政府明确规定了树木的补偿标准，只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估。

当地政府规定了住宅搬迁评估的平均指导价，非住宅房屋拆迁评估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动，但未对有关因素调整系数做出具体规定，本次评估对象为工业厂房，与住宅很难比对，加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻，故在与拆迁方协商后，决定本次评估采用成本法确定不动产拆迁补偿价值。 （二）停产损失评估 《城市房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非住宅房屋造成停产，停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。 搬迁会造成停产，停产意味着获利能力的暂时损失。

需要注意的是，机械工厂的搬迁，其短时停产并不意味着停止全部经营活动。以本案为例，产成品仍必须按合同兑现，原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行。

在此次工厂搬迁损失的评估中，停产损失的评估用搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。

当年预计实现的月平均销售收入为：上年实际销售收入*（1+前三年销售收入平均增长率）/12。委托方设定此次的搬迁时限为两个月。

（三）搬迁费评估 工厂搬迁费评估是对随迁财产，包括机器设备，工装模具，工位器具。存货，在用低值易耗品、文件档案等从拆卸运到新址安装试车投产全过程合理费用的估测。

此次评估中搬迁费不计资金成本。 搬迁费的估价不是严格意义上的资产价值评估。

注册资产评估师要针对不同的搬迁财产，经过深入调查研究，科学缜密，经济合理地设定一个搬迁方案，以此作为搬迁费用计价的基础。以机器设备为例，搬迁费一般应包括：拆卸费，包装费，吊装费，运费，卸车费，安装调试费，验收费，不可预见费，管理费，保险费。

搬迁费评估为计价所设定的运输方案，不是搬迁组织措施计划，更不是装车计划。 工厂搬迁损失评估是注册资产评估师为搬迁企业获得补偿而提供的价值参考的专业意见。

注册资产评估师应针对搬迁企业行业和规模不同，以及评估报告使用要求的差异，关注到可能影响搬迁损失的所有层面。 以本案为例，包括： 1 鉴于为搬迁损失给付补偿的部门不同，对应的搬迁损失评估报告特别是价值类型必须符合该部门的有关规定。

例如房屋建筑物损失的评估要采用政府拆迁主管部门规定的方法进行，价值类型是“拆迁补偿价值”。而对于给付经济补偿的部门不承诺补偿的项目，如订单流失、信誉受损等形成的间接损失，则不列入评估范围内。

2 搬迁企业占地7。4万平方米，土地使用权依长期合同租赁取得。

租赁费已一次付清，租金远低于现行市价。工厂搬迁失去了继续使用的权利，也享受不到租金的优惠。

从而形成搬迁损失，并纳入本次评估范围。委托方拟在搬迁新址土地使用权的取得方式和价格协议中，向有关部门申报经济补偿。

3 在工厂搬迁损失评估中，注册资产评估师要加强现场清查核实。工业建筑要逐一核实建筑面积和结构；机器设备要逐台设定运输方案，关注拆卸损失和不可预见损失；存货除数量外，包括体积、重量，包装状态都要心中有数；大量的在产品、在用低值易耗品、在用工装模具刃具和工位器具都要掌握其数量，体积和重量。

所有这些都要作到“不重不漏”。 目前，该厂房迁损失的评估结果已为各方所接受，相关经济补偿顺利推进。

工厂按计划完成搬迁，在新址已正式投入生产，并为当地政府树立为样板工程。

4.拆迁的房屋评估报告有哪些内容呢

我们一般会在拆迁开始第一时间就能接到所谓拆迁方的评估报告。

有的进行了实地测量，有的是按照你房产证或土地证的面积来为依据。其评估报告主要就是房屋的重置价，另外的搬迁费和一次性停产停业补偿一般不在评估报告上出现。

而是按照所谓的政策标准直接计算。有些不正规的评估报告就是一张纸，上面简单了描述了位置、名称、占地面积、房屋面积等基本事实，然后乘以他的补偿单价，就直接出来最后的数字了，没有评估师签字和评估公司的盖章。

然后在轻描淡写的说一句看看有没有丢项、落项，如果有的话是可以补的。

5.如何做好房屋征收社会稳定风险评估工作

房屋征收社会稳定评估说白了就是征收人指定专业部门和人士对本次政府房屋征收工作进行一次专业论证作出能否实施征收作出结论。

通常要对本期征收的合法性、合理性、可行性、安全性等方面进行一次专业人士论证，在认证中会发现一些问题提交政府完善征收方案。

合法性风险评估要求司法部门的法律专业人士对整个征收方案进行一次合法性的审查，需确认本期征收是否属于为公共利益的而征收，各项征收前应具备的批准手续是否齐全，征收程序制定是否合法，是否存在有法律争议的问题，包括征收区域内存在重大在诉案件，在征收时如何处理，存在何种风险，防范风险的预案如何制定。

合理性通常存是在收集被征收人意见，审查征收补偿方案中一些不合理的条款，在征收前修改方案使大多数被征收人接受补偿方案，在公众面前征收方案合情、合理、合法、惠民。

可行性重点是财政部门审查征收人是否有足额的征收资金，住建部门重点审查安置房建设是否满足安置需要，施工工期能否安期完成。对征收区域内的重点被征收项目般迁有没有可行性，比如重点企业、军事设施等重点般迁项目需相关部门作出可行性风险评估。

安全性是由公安、环保、安监、社区、和相关被征收单位存在一定安全风险的参与认证。重点排查一些可能对征收中安全有干拢的人，提前做好预案，对环境影响做好环评，对地下管线和电力线路、通讯、等设施由相关部门在征收工作开展前做好安全整改。

6.房屋拆迁申请书或报告

房屋拆迁申请书市政府拆迁办各位领导：我是XX区xx大街南段XX小区XX号住宅的业主，叫XXX。

身份证号码************。因此房一直无人居住，也没有更好地装修。

又地处开发区，已被划入动迁改造范围，今年就会被政府拆迁征用。故此，多有买主前来交涉，我们怕在动迁问题上给政府增加麻烦，故没有出售交易。

现申请拆迁，请按市“房屋拆迁管理办法”予以补偿房价。望拆迁办领导在百忙中调查了解此事，盼望批复。

附件：1 房产证复印件一份（房证号*********）2 本人身份证复印件一份。 申请人 XXX （ 联系电话13888888888 81866666） XX年XX月XX日。

7.如何写房屋拆迁补偿报告

可参照下边的报告写

关于天府街91号房屋拆迁补偿的报告

来信人姓名： 成都市温江钟鸣实业有限责任公司 来信时间：

来信内容： 温江区区长：

我成都市温江钟鸣实业有限责任公司是一家民营企业，多年来尤其是近年来，在温江区委区政府的亲切关怀和大力扶持下，我公司得到了较快发展，使我公司能有机会为温江经济，社会的发展作出微薄的贡献（仅2004年我公司入库税金达110余万元），借此机会我公司向温江区委区政府表示崇高的敬意和最衷心的感谢！

2002年11月29日，我公司通过竞买拍得了温江天府街91号房产，该房产占地面积205.2㎡，结构为框架、砖混，共六层，建筑面积1100.5㎡，此次适逢天府街改造，我公司为了建设美好温江，以温江建设大局为重，立即停止了91号内的一切正常经营活动，积极支持，密切配合区房管局的工作，抱正确的态度对待拆迁中涉及的补偿问题。

我公司从开始到现在提出的补偿标准就是“拆一还一”，即只要还我公司临街，底面积不少于205.2㎡，总面积不小于1100.5㎡的房产（或者以我们能够接受的评估价补偿）；天府乡政府拆迁办公室成立之初与我公司协商过一次后就再没与我公司商洽拆迁补偿事宜，客观的说，我公司的要求是完全公平、公正的，全无半点漫天要价的不纯动机，足以说明我公司的诚恳态度了。

后来我公司将拆迁补偿有关情况向区房管局作了汇报，区房管局给我们指示：“该地段改造属天府街道办事处牵头”应“直接与天府街办衔接”。待我们与天府街办衔接时，天府街办称：负责天府街改造的机构已经撤销（解散）。

就目前情况下，91号未拆，可以继续经营，我公司损失也不大，但我公司恐一些钉子户借机谬称“91号不拆，我也不拆”，进而影响温江城区建设的大局。

现将上述情况特别报告区委区政府，恳请指示。

成都市温江钟鸣实业有限责任公司

回信人： yf 回信时间：

回信内容： 钟鸣实业有限责任公司：

接到信函后，我们要求相关部门立即调查。据调查，根据该片区改造规划方案，钟鸣实业有限责任公司房屋不属于改造范围，不需搬迁。

关于搬迁办办公地点问题。由于近期将按规划对农校房屋进行拆除，因此天府街办搬迁办公地点从农校大门侧搬迁至天府街道办事处，并在搬迁时张贴通知并予以公告。

成都市温江区人民政府办公室

二〇〇五年七月二十五日

8.如何做好房屋征收社会稳定风险评估工作

房屋征收社会稳定评估说白了就是征收人指定专业部门和人士对本次政府房屋征收工作进行一次专业论证作出能否实施征收作出结论。

通常要对本期征收的合法性、合理性、可行性、安全性等方面进行一次专业人士论证，在认证中会发现一些问题提交政府完善征收方案。 合法性风险评估要求司法部门的法律专业人士对整个征收方案进行一次合法性的审查，需确认本期征收是否属于为公共利益的而征收，各项征收前应具备的批准手续是否齐全，征收程序制定是否合法，是否存在有法律争议的问题，包括征收区域内存在重大在诉案件，在征收时如何处理，存在何种风险，防范风险的预案如何制定。

合理性通常存是在收集被征收人意见，审查征收补偿方案中一些不合理的条款，在征收前修改方案使大多数被征收人接受补偿方案，在公众面前征收方案合情、合理、合法、惠民。 可行性重点是财政部门审查征收人是否有足额的征收资金，住建部门重点审查安置房建设是否满足安置需要，施工工期能否安期完成。

对征收区域内的重点被征收项目般迁有没有可行性，比如重点企业、军事设施等重点般迁项目需相关部门作出可行性风险评估。 安全性是由公安、环保、安监、社区、和相关被征收单位存在一定安全风险的参与认证。

重点排查一些可能对征收中安全有干拢的人，提前做好预案，对环境影响做好环评，对地下管线和电力线路、通讯、等设施由相关部门在征收工作开展前做好安全整改。